Quel régime d’imposition choisir pour une location meublée ?

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Louer un bien meublé est une activité qui ne relève pas de l’imposition sur les revenus fonciers. Ce sont en effet, les Bénéfices industriels et Commerciaux (BIC) qui sont pris en compte dans le cadre de l’imposition. Il y a donc des règles fiscales à connaître pour réaliser une déclaration en bonne et due forme.

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Le régime fiscal micro-BIC : définition, avantages et inconvénients

Les particuliers qui veulent se lancer dans un projet de location meublée dans un bâtiment neuf sont automatiquement intégrés au régime micro-BIC lorsque les recettes locatives restent inférieures à 72 600€ par an.

Pour ajouter vos recettes locatives lors de votre déclaration de revenus de l’année, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO et notamment indiquer votre numéro de SIRET ainsi que le montant de votre Chiffre d’affaires annuel.

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Avantages

Lors du calcul des impôts, ce régime vous fait profiter d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs.

De plus, pour faciliter les démarches administratives et de gestion, en régime micro-Bic vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité analytique et vous pouvez même bénéficier d’une exonération de cotisations sociales.

Si vous remplissez une des 2 conditions suivantes, vous pouvez même être exonéré d’impôt sur votre location meublée : 

• Le bien loué fait partie intégrante de votre résidence principale et vous proposez un loyer modéré
• Si vous recevez une clientèle de passage au sein de votre résidence principale et que les recettes brutes de vos locations en court-séjour ne dépassent pas 760€ par mois.

Inconvénients

Avec ce régime fiscal, les propriétaires n’ont pas la possibilité de déduire les charges réelles liées à leur bien en location (charges locatives + charges de copropriété + taxes en tous genres + coût des travaux et de l’entretien…)

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Le régime fiscal réel : définition, avantages et inconvénients

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S’il est considéré comme plus complexe, le régime fiscal réel peut être avantageux pour certains propriétaires. Ce type d’imposition est appliqué à tous les loueurs d’un bien meublé dès lors que le chiffre d’affaires est supérieur à 72 600€.

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Avantages

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Parmi les points forts de ce régime d’imposition, on peut sans conteste mentionner la possibilité de déduire les charges (frais de notaires, intérêts d’emprunt immobilier, travaux d’amélioration et d’entretien, impôts locaux, frais de gestion et d’assurance …). Lorsque vous réaliserez votre déclaration, vous additionnerez d’abord tous les loyers perçus. Puis vous pourrez déduire vos charges avec leur montant réel

Ainsi, si vos charges dépassent les 50% de vos revenus locatifs, il est préférable d’abandonner le régime micro-BIC et son abattement forfaitaire, pour s’orienter vers le régime réel qui deviendra plus attrayant financièrement parlant. Cela vous permet de prendre en compte vos coûts d’amortissement pour faire baisser vos recettes locatives.

Inconvénients

Plus complexe que le premier régime fiscal, louer un meublé en régime réel impose aux propriétaires de mettre en place un plan d’amortissement et de tenir une comptabilité. En effet, en remplissant votre déclaration n°2033, vous devez joindre un bilan comptable ainsi qu’un tableau d’amortissements et d’immobilisation, mais aussi un relevé de provisions. 

Pour vous accompagner et éviter les erreurs, vous pouvez bien entendu faire appel à un comptable ou à un organisme de gestion agréé par l’Etat. Cela représente un coût supplémentaire, mais peut vous éviter des complications vis-à-vis de l’administration fiscale.

Les locations meublées spécifiques

Certaines locations meublées de type saisonnières peuvent être soumises à des règles d’imposition spécifiques. En effet, en règle générale une location saisonnière sera imposée à partir des mêmes règles fiscales que le régime micro-BIC (50% d’abattement si recettes inférieures à 72 600€).

Toutefois, des exceptions existent. Les locations de type chambres d’hôtes, gîtes ruraux et les meublés de tourisme classés disposent de leurs propres règles d’imposition. Ces locations peuvent générer jusqu’à 176 200€ de recettes annuelles et profitent d’un abattement de 71%.

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